上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法：
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核，发给同意售后包租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租，除应提交书面的申请报告外，还应提交下列文件：
1．已经初始登记并取得的房地产权证书；
2．外销商品房售后包租计划，其中应包括：计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率，以及租金回报担保等内容；
3．实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
4．租金回报或售价折减金额测算明细表；
5．已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同；
6．经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后，应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租，房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格，售后包租的价格折减金额，包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容：
1．售后包租当事人的姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋修缮责任；
7．房屋出租及转租的约定；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后，应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内，双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内，书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）。
八、在包租期内，房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间，享有并承担售后包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务，但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内，售后包租的外销商品房出租，房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后，房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或管理所）办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收，按沪地税地（1997）27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内，房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
四川省人民政府


四川省人民政府关于认真办理人大代表建议、政协委员提案的暂行规定
四川省人民政府



根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、全国政协《关于政治协商、民主监督的暂行规定》和国务院有关规定，对进一步做好人大代表建议、批评、意见 （简称代表建议）和政协委员提案、意见 （简称委员提案）的办理工作，作如下暂行规定。
一、办理代表建议、委员提案的指导思想
坚持全心全意为人民服务的宗旨，尊重人民代表、政协委员的民主权利，接受人民监督，结合实际情况，认真负责地办好代表建议、委员提案，积极抓好办复质量和落实工作，不断提高办理工作水平。
二、办理代表建议、委员提案的范围
1．本级人民代表在人民代表大会开会期间提出的有关政府工作的书面建议；本级政协委员在政协全会期间提出的有关政府工作的提案。
2．本级人民代表、政协委员在参加统一组织的视察政府工作中提出的书面建议、提案。
3．本级人民代表持代表证视察政府工作中提出的书面建议；本级政协委员日常提出的有关政府工作的提案。
三、办理代表建议、委员提案的职责
各级政府和各职能部门，都有承办属于政府职责范围内的代表建议、委员提案的责任。其具体职责是：
1．承办上级政府交办的代表建议、委员提案；
2．承办同级人民代表的建议、同级政协委员的提案；
3．政府办公厅 （室）除直接承办部份代表建议、委员提案外，要督促检查各承办部门办理代表建议、委员提案的工作；
4．各级政府要认真总结和推广办理工作的经验，指导和推动有关部门办理代表建议、委员提案的工作，逐步使这项工作科学化、制度化、规范化。对两个以上部门共同承办的代表建议、委员提案，如主办部门与会办部门意见不一致时，要做好协调工作。
四、办理代表建议、委员提案的原则
1．坚持为人民办实事，做好调查研究工作，努力解决广大群众最关心的改革和建设中的重大问题及实际困难。
2．坚持实事求是，一切从实际出发，对属于应该解决而又有条件解决的问题，要认真研究，尽快解决；对属于因财力、物力等条件限制，确属需要解决而又一时解决不了的问题，要列入今后的工作计划或规划、创造条件、逐步解决；对涉及国家政策规定或超出本级政府、部门职权范
围的解决不了的问题，要向代表、委员说明情由，做好解释工作。
3．坚持分级负责，归口办理，防止推诿扯皮、敷衍塞责等现象发生。
五、办理代表建议、委员提案的程序
1．交办。本级人民代表大会及其常委会交给的属于政府办理的代表建议，由本级政府办公厅 （室）归口负责交办。本级政协会议期间委员的提案，由本级政协办公厅 （室）与政府办公厅 （室）联合交办；委员视察、调查后形成的提案，由政协办公厅 （室）交办。
2．承办。各级政府办公厅 （室）和承办部门对交办的代表建议、委员提案要认真进行清点，逐件登记，填写承办单，提出拟办意见和办结时限，报主管领导同志审批。对两个以上部门共同承办的建议、提案，主办部门要主动牵头，会办部门要积极协同，办理意见一致后由主办部门? 骋淮鸶础3邪觳棵哦越拥降慕ㄒ椤⑻岚福缬胁皇舯静棵胖霸鸱段У模ο蚪话觳棵潘得髑榭觯笆蓖嘶亍? 3．催办。各级政府办公厅 （室）要与承办部门保持密切联系，积极进行催办。要定期询问，掌握办复进度；深入承办件数较多的部门，了解办复情况；发办复进度通报。各承办部门内部也要做好催办工作，争取提前完成办复任务。
4．审查。各承办部门的工作人员要逐件认真核查原件内容，修改办复意见；办公室负责人要对办复的内容、文字进行审核和修改；部门分管领导同志要严格把好法规、政策关，最后审定签发。
5．答复。各级政府办公厅 （室）和承办部门办理的各级人大代表建议、政协委员提案，都必须在规定的时限内，按规定的格式及以下办法将办理意见直复代表或委员，抄送有关部门。
（1）全国人大代表建议、全国政协委员提案，由省政府办公厅征求有关部门和地区的书面意见后行文答复代表或委员，并分别按规定的份数，抄送全国人大常委会办公厅、国务院办公厅、全国政协办公厅及有关部、委。
（2）省人大代表建议、省政协委员提案，由省政府办公厅、有关部门，市、州政府或地区行政公署办公厅 （室）行文答复代表或委员，并分别按规定的份数，抄送省人大常委会办公厅、省政府办公厅 （自办的除外）、省政协办公厅及有关部门。
（3）市、州人大代表建议、政协委员提案，由市、州政府办公厅 （室）、有关部门和县 （市、区）政府办公室行文答复代表或委员，并分别按规定的份数，抄送市、州人大常委会办公厅 （室）、政府办公厅 （室） （自办的除外）、政协办公厅 （室）和有关部门。
（4）县 （市、区）人大代表建议、政协委员提案，由县 （市、区）政府办公室、有关部门和区公所、乡 （镇）政府行文答复代表或委员，并分别按规定的份数，抄送县 （市、区）人大常委会办公室、政府办公室 （自办的除外）、政协办公室和有关部门。
为了保证办复人大代表建议、政协委员提案的行文规范，各承办部门的办复行文，应按统一格式办理。
答复代表建议、委员提案，事实要准确，内容要符合法规、政策，文字要精练，并按规定的格式编号打印、加盖公章后发出。在向代表或委员寄送答复意见时，要逐件附《征询意见表》。对代表或委员不满意的问题，应查明原因，需要说明情况的，要耐心细致地做好解释工作；需要重
新办理的应予重办，并再次行文答复代表或委员。
6．查办。各级政府办公厅 （室）要认真抓好查办工作。查办内容：一是领导批示和协调处理的问题的落实情况；二是应该解决也有条件解决的问题，是否得到落实。查办方法：一是各承办部门进行自查，边自查边补办，并上报落实情况；二是各级政府办公厅 （室）组织力量检查或
约请人大常委会办公厅 （室）、政协办公厅（室）的同志一道检查；三是邀请代表、委员座谈了解落实情况。
7．总结。承办代表建议、委员提案十件以上的部门，在全部办结后，要及时向交办机关写出简要的书面总结报告。各级政府办理同级人大代表建议的情况。要按同级人大常委会的要求，认真汇报办理情况。
六、办理代表建议、委员提案的工作制度
1．坚持深入实际、调查研究的制度。各承办部门对代表建议、委员提案中提出的重大问题，要进行调查研究，弄清实际情况后再答复代表、委员。
2．坚持联系网络工作制度。各级政府办公厅 （室）应把各承办部门的分管领导同志、办公室主任、工作人员的姓名、职务、电话收集起来，建立健全联系网络。通过联系网络，及时了解办复和落实情况，掌握工作进度，研究解决问题，加强催办工作。
3．坚持办复进度通报制度。各级政府办公厅 （室）应定期通报各承办部门的办复进度，公布完成数量，及时表扬进展快、质量高、落实好的部门，督促差的部门，使各承办部门在规定的期限内圆满地完成办复工作任务。
4．坚持分级负责的责任制度。各承办部门在办理工作中，要认真坚持领导把关、办公室主任负责，工作人员具体承办的工作责任制度，对重要的建议、提案，应由政府、部门的领导同志亲自处理。
5．坚持与代表、委员联系的制度。各承办部门在办理中，应采取多种形式与代表、委员联系，认真听取他们的意见，特别是重大的建议、提案，要与他们共商解决办法。
七、办理代表建议、委员提案工作的组织领导
各级政府及其职能部门，都要把承办代表建议、委员提案工作列入议事日程，切实加强领导，由一名领导同志分管这项工作，确定承办机构或指定专人具体办理。政府办公厅 （室）为总归口单位，由一名秘书长或主任负责。要加强上下级政府之间和部门之间的联系，加强政府同人民? 怼⒄敝涞牧怠Ｊ小⒅菡偷厍姓鹨韵?（市、区）的承办工作加强领导和具体指导。




1989年9月24日