最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
关于修改《中华人民共和国海关关于境内公路承运海关监管货物的运输企业及其车辆、驾驶员的管理办法》的决定
海关总署
中华人民共和国海关总署令
第121号
《海关总署关于修改〈中华人民共和国海关关于境内公路承运海关监管货物的运输企业及其车辆、驾驶员的管理办法〉的决定》已经2004年11月16日署务会审议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。
署 长 牟新生
二○○四年十一月三十日
海关总署关于修改《中华人民共和国海关关于境内公路承运海关监管货物的运输企业及其车辆、驾驶员的管理办法》的决定
为了贯彻执行《中华人民共和国行政许可法》，转变职能，规范执法，加强对承运海关监管货物的境内运输企业和转关运输业务的管理，根据国务院2003年3月发布的《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》（国发〔2003〕5号）关于取消承运境内海关监管货物运输车辆驾驶员登记注册的有关规定，决定对《中华人民共和国海关关于境内公路承运海关监管货物的运输企业及其车辆、驾驶员的管理办法》中部分条款作如下修改：
一、将第二条“本办法所指的境内运输企业、车辆、驾驶员，是指依据本办法经海关注册登记，在境内从事海关监管货物运输的企业、车辆、驾驶员。”修改为“本办法所指的境内运输企业、车辆、驾驶员，是指依据本办法经海关注册登记或者备案登记，在境内从事海关监管货物运输的企业、车辆、驾驶员。”
二、将第三条“运输企业、车辆、驾驶员，需向企业所在关区的直属海关申请办理注册登记手续。”修改为“运输企业、车辆应当向企业所在关区的直属海关申请办理注册登记手续，驾驶员应当办理备案登记手续。”
三、将第四条“海关对运输企业、车辆、驾驶员的注册登记资料实行计算机联网管理的,数据资料共享，不再办理异地备案手续。”修改为“海关对运输企业、车辆的注册登记资料以及驾驶员的备案登记资料实行计算机联网管理，数据资料共享的，不再办理异地备案手续。”
四、第六条删去第四项，第五项改为第四项，并增加一项作为第五项：“（五）承运海关监管货物车辆的驾驶员名单及备案登记资料。企业更换驾驶员的应当及时向海关办理驾驶员的变更备案手续。”
五、将第十一条中的“承运海关监管货物的驾驶员应当具备以下资格条件”改为“承运海关监管货物的驾驶员应当符合以下条件”。
六、将第十二条中的“驾驶员办理注册登记时，应当向海关提交以下文件”修改为“驾驶员办理备案登记时，应当向海关提交以下文件”；将该条第（一）项中的“《承运海关监管货物境内运输车辆驾驶员注册登记申请表》”修改为“《承运海关监管货物境内运输车辆驾驶员备案登记表》”。
七、将第十三条“经海关审核合格的驾驶员，参加注册地海关组织的业务培训，培训合格后颁发《中华人民共和国境内汽车司机载运海关监管货物资格证》（见附件5，以下简称《资格证》）。”修改为“承运海关监管货物的驾驶员应当了解和熟悉海关法规及相关的监管规定，参加海关组织的各种业务培训。” 并相应删去附件5《中华人民共和国境内汽车司机载运海关监管货物资格证》。
八、将第十四条、第十六条、第十八条以及第二十七条第五项中的“《资格证》”均改为“等相关证件”。
九、将第十五条、第三十条中的“驾驶员”删去。
十、将第二十条中的“《资格证》由驾驶员本人使用，不得转借或转让他人。”删去。
十一、将第二十九条中的“取消其从事有关业务或者执业资格”改为“停止其从事有关业务”。
十二、将第三十二条中的“按照本办法注册管理”改为“按照本办法管理”。
此外，根据本决定对部分条文的文字及序号作相应修改和调整。
本决定自2005年1月1日起施行。
《中华人民共和国海关关于境内公路承运海关监管货物的运输企业及其车辆、驾驶员的管理办法》根据本决定作相应的修正，重新公布。
中华人民共和国海关关于境内公路承运海关监管货物的运输企业及其车辆、驾驶员的管理办法
（2001年9月27日海关总署令第88号发布，根据2004年11月30日海关总署令第121号公布的《海关总署关于修改〈中华人民共和国海关关于境内公路承运海关监管货物的运输企业及其车辆、驾驶员的管理办法〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为加强对承运海关监管货物的境内运输企业及其车辆、驾驶员的管理，根据《中华人民共和国海关法》（下称《海关法》）及其他相关法规，制定本办法。
第二条 本办法所指的境内运输企业、车辆、驾驶员，是指依据本办法经海关注册登记或者备案登记，在境内从事海关监管货物运输的企业、车辆、驾驶员。
第三条 运输企业、车辆应当向企业所在关区的直属海关申请办理注册登记手续，驾驶员应当办理备案登记手续。
第四条 海关对运输企业、车辆的注册登记资料以及驾驶员的备案登记资料实行计算机联网管理，数据资料共享的，不再办理异地备案手续。
第二章 注册登记
第五条 承运海关监管货物的运输企业，应当具备以下资格条件：
（一）从事货物运输业务1年以上，注册资金不低于200万元人民币；
（二）按照《海关法》第六十七、六十八条规定，有具有履行海关事务担保能力的法人、其他组织或者公民提供的担保；
（三）企业财务制度和账册管理符合国家有关规定；
（四）企业资信良好，在从事运输业务中没有违法前科。
第六条 运输企业办理注册登记时，应当向海关提交下列文件：
（一）《承运海关监管货物境内运输企业注册登记申请表》（见附件1）；
（二）工商行政管理部门核发的《营业执照》复印件；
（三）交通运输管理部门核发的《道路运输经营许可证》复印件；
（四）技术监督部门核发的《中华人民共和国组织机构代码证》（下称《组织机构代码证》）复印件；
（五）承运海关监管货物车辆的驾驶员名单及备案登记资料；企业更换驾驶员的，应当及时向海关办理驾驶员的变更备案手续。
提交本条（二）、（三）、（四）项文件时，还应同时出示原件供海关审核。
第七条 海关对运输企业的资格条件及递交的有关证件进行审核，合格的，颁发《境内公路运输企业载运海关监管货物注册登记证书》（见附件4，以下简称《注册登记证书》）。
第八条 承运海关监管货物的车辆应为厢式货车或集装箱拖头车,经海关批准也可以为散装货车。上述车辆应当具备以下条件：
（一）用于承运海关监管货物的车辆，必须为运输企业的自有车辆，其《机动车辆行驶证》的车主列名必须与所属运输企业名称一致；
（二）厢式货车的厢体必须与车架固定一体，厢体必须为金属结构，无暗格，无隔断，具有施封条件，车厢连接的镙丝均须焊死，车厢两车门之间须以钢板相卡，保证施封后无法开启；
有特殊需要，需加开侧门的，须经海关批准，并符合海关监管要求；
（三）集装箱拖头车必须承运符合国际标准的集装箱；
（四）散装货车只能承运不具备加封条件的大宗散装货物，如矿砂、粮食及超大型机械设备等；
（五）从事特种货物运输的车辆须递交主管部门的批准证件。
第九条 办理车辆注册登记时，应当向海关提交下列文件：
（一）《承运海关监管货物境内运输车辆注册登记申请表》（见附件2）；
（二）公安交通管理部门核发的《机动车行驶证》复印件；
（三）运载危险品的车辆需提交公安消防部门核发的《易燃易爆化学物品准运证》复印件；
（四）车辆彩色照片2张（要求：前方左侧面45°，4×3寸；能清楚显示车牌号码；车头及车厢侧面喷写企业名称）。
提交本条（二）、（三）项文件时，还应同时出示原件供海关审核。
第十条 海关对车辆监管条件及相关文件进行审核，合格的，颁发《中华人民共和国境内汽车载运海关监管货物车辆准载证》（见附件5，以下简称《准载证》）、《中华人民共和国海关境内汽车载运海关监管货物载货登记簿》（见附件6，以下简称《汽车载货登记簿》）。
第十一条 承运海关监管货物的驾驶员应当符合以下条件：
（一）具有中华人民共和国居民身份证；
（二）为运输企业职工；
（三）没有违法犯罪前科；
（四）遵守海关的有关管理规定。
第十二条 驾驶员办理备案登记时，应当向海关提交以下文件：
（一）《承运海关监管货物境内运输车辆驾驶员备案登记表》（见附件3）；
（二）驾驶员的国内居民身份证、《机动车驾驶员驾驶证》（复印件）；
（三）驾驶员彩色近照2张（规格：大1寸、免冠、红底）。
提交本条（二）项文件时，还应同时出示原件供海关审核。
第十三条 承运海关监管货物的驾驶员应当了解和熟悉海关相关法规及监管规定，参加海关组织的各种业务培训。
第十四条 《注册登记证书》、《汽车载货登记簿》、《准载证》等相关证件需更新的，可凭原件向注册地海关申请换发新证、簿；如上述证、簿损毁、遗失或被盗的，经注册地海关审核情况属实的，予以补发。
第十五条 运输企业、车辆年审工作于每年5月底前完成，海关按以上所规定的资格条件进行年审。
第十六条 运输企业、车辆、驾驶员不再从事海关监管货物运输业务的，应向注册地海关交回《注册登记证书》、《汽车载货登记簿》、《准载证》等相关证件，办理手续。
第十七条 车辆更换（包括更换车辆、更换发动机、更换车辆牌照号码）、改装车体等，应按本办法规定重新办理注册登记手续。
第三章 海关监管
第十八条 驾驶员在从事海关监管货物运输时，应出示《准载证》等相关证件，如实填报交验《汽车载货登记簿》；货物运抵目的地后，必须向目的地海关办理《汽车载货登记簿》的核销手续。
第十九条 驾驶员应将承运的海关监管货物完整、及时地运抵指定的监管场所，并确保海关封志完好无损，未经海关许可，不得开拆。
第二十条 《汽车载货登记簿》和《准载证》由车辆固定使用。
第二十一条 实施卫星定位管理的车辆，卫星定位管理系统配套使用的身份证（IC）卡与《汽车载货登记簿》具有同等效力。
第二十二条 运输企业、驾驶员应妥善保管海关核发的有关证、簿，不得转借、涂改、故意损毁。
第二十三条 承运海关监管货物的车辆应按海关指定的路线和要求行驶，并在海关规定的时限内运抵目的地海关。不得擅自改变路线、在中途停留并装卸货物。
第二十四条 遇特殊情况，车辆在运输途中出现故障，需换装其他运输工具时，应立即通知附近海关，在海关监管下换装，附近海关负责及时将换装情况通知货物出发地和目的地海关。
第二十五条 海关监管货物在运输途中发生丢失、短少或损坏等情事的，除不可抗力外，运输企业应当承担相应的纳税义务及其他法律责任。
第四章 法律责任
第二十六条 运输企业、驾驶员发生走私违规情事的，由海关按《中华人民共和国海关法》和《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》的有关规定进行处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 运输企业、驾驶员，有下列情形之一的，由海关责令改正，可以给予警告：
（一）承运海关监管货物的车辆不按照海关指定的路线或范围行进的；
（二）承运海关监管货物的车辆到达或者驶离设立海关的地点，未按照规定向海关如实填报交验《汽车载货登记簿》或者办理核销手续的；
（三）承运海关监管货物的车辆在运输途中出现故障，不能继续行驶，需换装其他运输工具时，驾驶员或其所属企业不向附近海关或货物主管海关报明情况而无正当理由的；
（四）不按照规定接受海关对车辆及其所载货物进行查验的；
（五）遗失、损毁、涂改、转借海关核发的《载货登记簿》、《准载证》等相关证件，妨碍海关监管工作或者影响办理海关有关手续的；
（六）未经海关许可，擅自更换车辆（车辆发动机、车牌号码）、驾驶员；改装车厢、车体的；
（七）运输企业出让其名义供他人承运海关监管货物的。
第二十八条 运输企业、驾驶员，有下列情形之一的，可以给予警告、暂停其6个月以内从事有关业务或者执业：
（一）有走私行为的；
（二）1年内有3次以上重大违反海关监管规定行为的；
（三）管理不善致使保管的海关监管货物多次发生损坏或者丢失的；
（四）未经海关许可，擅自开启或损毁海关加施于车辆的封志的；
（五）未经海关许可，对所承运的海关监管货物进行开拆、调换、改装、留置、转让、更换标志、移作他用或进行其他处理的；
（六）有其他需要暂停从事有关业务或者执业情形的。
第二十九条 运输企业、驾驶员，有下列情形之一的，海关可以撤销其注册登记或者停止其从事有关业务：
（一）构成走私犯罪被司法机关依法处理的；
（二）1年内有2次以上走私行为的；
（三）管理不严，1年内3人次以上被海关暂停执业、取消从业资格的；
（四）因违反规定被海关暂停从事有关业务或者执业，恢复从事有关业务或者执业后1年内再次发生违反本办法规定的暂停从事有关业务或者执业情形的；
（五）其他需要撤销其注册登记或者停止从事有关业务的情形。
第三十条 对逾期不办理年审或年审不合格的运输企业、车辆，海关暂停其办理承运海关监管货物的手续；逾期3个月未年审的，海关视其自动放弃承运海关监管货物资格，并予注销，收回有关证件。
第三十一条 运输企业被工商行政管理部门吊销营业执照或被交通运输管理部门取消道路货物运输资格的，海关注销其承运海关监管货物运输资格。
第五章 附 则
第三十二条 生产型企业自有车辆及其驾驶员，需承运本企业海关监管货物的，按照本办法管理。
第三十三条 承运过境货物境内段公路运输的境内运输企业及其车辆、驾驶员，比照本办法管理。
第三十四条 本办法由海关总署负责解释。
第三十五条 本办法自2005年1月1日起实施。原《中华人民共和国海关关于在广东地区载运海关监管货物的境内汽车运输企业及其车辆的管理办法》（署监〔2001〕19号）、《中华人民共和国海关对境内汽车载运海关监管货物的管理办法》（〔89〕署货字第950号）、《中华人民共和国海关总署关于对〈中华人民共和国海关对境内汽车载运海关监管货物的管理办法〉适用范围问题的批复》（署监一〔1990〕958号）和《关于转发〈来往港澳货运汽车分流管理工作会议纪要〉的通知》（〔90〕署监一第345号）同时废止。
附件：1. 《承运海关监管货物境内运输企业注册登记申请表》（略）
2. 《承运海关监管货物境内运输车辆注册登记申请表》（略）
3. 《承运海关监管货物境内运输车辆驾驶员备案登记表》（略）
4. 《境内公路运输企业载运海关监管货物注册登记证书》（略）
5. 《中华人民共和国境内汽车载运海关监管货物车辆准载证》（略）
6. 《中华人民共和国海关境内汽车载运海关监管货物载货登记簿》（略）