市政府办公室关于印发连云港市市区土地储备管理暂行办法的通知
江苏省连云港市人民政府办公室
市政府办公室关于印发连云港市市区土地储备管理暂行办法的通知
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《连云港市市区土地储备管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
连云港市人民政府办公室
2012年8月15日
连云港市市区土地储备管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强土地储备管理，规范土地市场运行，有效配置土地资源，保障经济社会可持续协调发展，根据《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）和《江苏省国有土地储备办法》（省政府10号令）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市市区城市规划区内的土地储备及其管理，适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备，是指市人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
第四条 市区经营性土地出让与储备工作领导小组是市区土地储备工作的领导机构，负责研究制定市区土地储备的有关政策和制度，部署市区土地储备重要工作；市区经营性土地出让与储备工作领导小组办公室负责具体推进市区经营性土地出让与储备工作领导小组作出的各项决定，审查土地储备及实施方案和土地储备融资计划。
第五条 市土地储备机构是市人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于市国土资源管理部门的机构，负责市区土地储备工作，统筹市区土地收储、整理、供应的规划与计划管理、信息管理。
市国土资源管理部门负责土地征收、农用地转用报批和权属登记工作。
市发展改革、财政、规划、城乡建设、城市管理、住房、审计、人民银行等部门和各区政府（含园区管委会，下同）按照各自职责，配合做好土地储备相关工作。
第六条 我市市区土地储备实行统一规划、统一收储、统一供应、统一管理的原则。
第二章 计划与管理
第七条 市土地储备机构应当根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
第八条 我市市区土地储备实行计划管理。市土地储备机构应当会同市国土资源、财政、发展改革、规划、人民银行等部门根据经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等编制市区年度土地储备计划，经市区经营性土地出让与储备工作领导小组同意后报市人民政府批准，并报省国土资源管理部门备案。
第九条 年度土地储备计划包括以下内容:
（一）年度储备土地规模；
（二）年度储备土地前期开发规模；
（三）年度储备土地供应规模；
（四）计划年度末储备土地规模；
（五）年度储备土地临时利用计划；
（六）年度储备土地融资计划、土地储备预算；
（七）年度储备土地供应预测收入。
年度土地储备计划应当明确各类储备土地的宗数、位置、面积等具体内容。
第十条 经批准的年度土地储备计划，作为实施土地储备的依据，不得擅自调整；确需调整的，应当报市人民政府批准。
未列入年度土地储备计划的土地，不得进行储备。
第十一条 市土地储备机构根据年度土地储备计划编制土地储备及实施方案，经市区经营性土地出让与储备工作领导小组同意后报市人民政府批准。
第十二条 土地储备及实施方案应当包括以下内容：
（一）土地的四至范围、面积、现状；
（二）土地的权属、用地手续批准情况；
（三）储备用地的控制性详细规划或者地块的规划条件；
（四）征地补偿费用、房屋征收补偿费用、收购补偿费用、前期开发整理费用、财务费用等土地储备支出；
（五）安置房源、安置用地、产业用地的规模；
（六）储备地块的筹资方案；
（七）土地供应预测收入；
（八）其他需要说明的事项。
第三章 范围与程序
第十三条 下列土地可以纳入土地储备范围：
（一）依法收回的国有土地；
（二）收购的土地；
（三）政府行使优先购买权取得的土地；
（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
（五）其他依法取得的土地。
第十四条 依法收回国有土地使用权的土地，市国土资源管理部门依法办理注销土地登记手续后，由市土地储备机构纳入土地储备。
第十五条 收购国有土地应当按照下列程序办理土地储备手续：
（一）申请收购或主动收购。申请收购的，由原土地使用权人持有关资料向市土地储备机构提出土地收购申请。主动收购的，由市土地储备机构根据有关规划和年度计划对应当进行储备的土地与原土地使用权人协商收购事宜。
（二）勘查情况。市土地储备机构对拟收购土地的权属、面积、四至范围、用途及地上附着物情况进行勘查。
（三）确定规划。市规划部门提供拟收购土地的用地规划条件。
（四）费用测算。市土地储备机构选择有资质的评估机构对拟收购的土地及其地上建（构）筑物进行评估，并依据评估结果与原土地使用权人协商收购价格。
（五）报批方案。市土地储备机构拟定土地储备方案，报市区经营性土地出让与储备工作领导小组同意后由市人民政府批准确认。
（六）签订合同。土地储备方案经批准后，由市土地储备机构与原土地使用权人签订《国有土地使用权收储合同》。
（七）支付费用。市土地储备机构根据《国有土地使用权收储合同》的约定，向原土地使用权人支付收购费用。
（八）权属变更。市土地储备机构向市国土资源管理部门申请办理土地权属变更登记手续。
（九）交付土地。原土地使用权人根据《国有土地使用权收储合同》的约定，向市土地储备机构交付净地，由市土地储备机构纳入土地储备。
第十六条 政府行使优先购买权取得土地的，由市土地储备机构依据市人民政府优先购买土地使用权的决定，与原土地使用权人签订购买合同，按照土地原交易价格向原土地使用权人支付土地价款，由市国土资源管理部门依法办理注销土地登记手续后，纳入土地储备。对拒绝政府收购而擅自转让的，国土资源管理部门不予办理转让手续。
第十七条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，市国土资源管理部门依法办理注销土地登记手续后，由市土地储备机构纳入土地储备。
第十八条 对因公共利益需要或者实施城市规划纳入战略储备的土地，需要办理农用地转用、土地征收手续的，由市土地储备机构配合各区政府和国土资源管理部门组织报批组件，依法支付相关费用，并配合各区政府组织实施土地征收。
战略储备土地范围由市土地储备机构会同市规划、国土资源、财政等部门拟定，报市区经营性土地出让与储备工作领导小组批准。
第十九条 通过收回、收购、征收等方式依法纳入政府储备的土地，经市土地储备机构申请，市人民政府批准，市国土资源管理部门依法办理注册登记后，向市土地储备机构颁发土地证书，使用国土资源部统一监制的《国有土地使用证》。
第二十条 纳入市级储备的国有土地上房屋征收工作由区政府负责组织实施，由市土地储备机构筹集资金并及时拨付。
第四章 开发利用与供应
第二十一条 经市国土资源管理部门批准，市土地储备机构有权对纳入储备的土地进行前期开发整理、保护、管理和临时利用，并为储备土地、实施前期开发整理进行融资等活动。储备土地前期开发整理应当通过招投标等公开方式进行。
第二十二条 前期开发整理应满足土地出让的基本条件，进行必要的道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。前期开发整理费用要严格控制并计入土地储备支出。
第二十三条 储备土地在供应前，市土地储备机构可以依法以出租、临时使用等方式利用储备土地及其地上建（构）筑物。
临时利用储备土地的，一般不得超过两年，不得影响土地供应。
第二十四条 市土地储备机构对纳入储备的土地应当新建围墙、栅栏或临时性建筑和设施加以保护，指派专人看守，开展日常巡查，及时制止非法侵占、破坏储备土地的行为。
第二十五条 储备土地出让，应当纳入年度土地供应计划，未纳入年度土地供应计划的土地不得供应。储备土地除国家法律、法规规定以划拨方式供应以外，一律以招标、拍卖、挂牌等公开方式向社会提供。
第二十六条 储备土地供应时，已经抵押的储备土地，应当先行依法解除抵押权。
第五章 资金管理
第二十七条 土地储备的资金管理应当符合国家、省有关预决算管理和土地储备资金财务管理以及会计核算办法的有关规定。
第二十八条 土地储备资金来源包括：
（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的土地储备支出；
（二）财政部门按照土地出让收入5%的比例提取的国有土地收益基金；
（三）土地储备机构向银行等金融机构融资的资金；
（四）经财政部门批准，其他可用于土地储备的资金；
（五）上述资金产生的利息收入。
第二十九条 市土地储备机构应当与市财政部门建立健全宗地成本核算制度。收储土地所有发生的费用应当按照宗地核算，纳入宗地成本，其中属于成片开发的储备土地，先按照成本概算核定拨付，待片区成本核定后，再按照片区进行宗地成本决算。
土地出让金缴清后，市土地储备机构应当在1个月内向市财政部门报送宗地成本预决算，市财政部门应当在10个工作日内将宗地成本拨付市土地储备机构。
第三十条 土地储备融资实行计划管理。土地储备融资计划应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并经市区经营性土地出让与储备工作领导小组同意后报市人民政府批准，不得超计划、超规模贷款。
市土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。
第三十一条 市财政、审计、国土资源部门应当加强对土地储备资金使用情况、市土地储备机构执行会计核算制度的监督检查，确保土地储备资金专款专用，提高储备资金管理效率。
第六章 法律责任
第三十二条 违反本办法规定的行为，依法应当处罚的，由有关主管部门依法处罚。
第三十三条 土地储备机构和其他有关部门的工作人员在土地储备管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依规依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十四条 本办法自2012年9月15日起施行，有效期暂定五年。
“君子”“小人”并重的法治
检察日报2000年04月12日
哲学家休谟强调，任何社会政治制度的设计都“必须把每个人都设想为无赖之徒”。
我们说，法治始终是“人”的法治，因为它本身就是现实的人的一种生活方式。和所有的社会制度性因素一样，法治也始终是基于真实的人性之上的。
概而言之，人性，也就是在本能的作用下人在对待人与人、人与社会、人与自然的关系当中，所表现出来的认识、思考和行为的比较稳定的习惯模式，是人的自然本性和社会属性的统一。由于人的存在本身乃是人性的基础和前提，而人性追求也正是为了人自身的生存与发展。因此，人的生存与发展，也就成为人性的真正基准线，人性之“善”与“恶”均需以此为衡量标准。这样，人性之善”与“恶”就既是一个事实判断又是一个价值判断，这种判断既是从个人的角度
作出的，又是从社会的角度作出的。而人性之中是否包含“善”与“恶”，以及这“善”与“恶”在不同的人的人性中如何分配，就构成了生活中真实的人性立场，也正是这些不同的人性立场相应地决定着具体的各具特色的社会政治法律制度设置。
综观古今中外，大体上有两种不同的基本的人性立场在左右着人的社会政治生活。其一，人性之“善”“恶”要素差等分布的人性立场。它认为，人性之善恶要素在人身上的分布是不平等的，其中的恶要素是可以消除的，而善要素却可以发扬光大，即差等的人性立场绝对相信善与恶是可以改造和改变的。一些学者也将这种人性立场称为“至善论”，将其所导致的社会政治观称为“积极的政治观”。其二，人性之“善”“恶”要素平等分布的人性立场。它认为，人性之善恶要素在人身上的分布是平等的，而且不可能加以改造和改变，尤其是人性中的恶要素根本无法消除，最多只能加以控制和预防。一些学者将这种人性立场称为“防恶论”，将其所导致的社会政治观称为“消极的政治观”。在社会政治法律规范与政治架构方面，“积极的政治观”一般与各种形式的专制主义和极端民主主义密切相关，而“消极的政治观”则通常与以法治为中心的宪政民主紧密相连。
如果用中国人惯常使用的“君子”与“小人”来类比人性之“善”“恶”，那么显然，差等的人性立场认为，现实生活中的人有一少部分是纯粹的脱离了低级趣味的、高尚的“君子”，剩下的大部分人则是愚鲁莽夫、贩夫走卒之类低贱的“小人”，只有“君子”才有资格和能力指导并带领这些“小人”走向至善的理想王国；而平等的人性立场则认为，现实生活中的每一个人都既可能是“君子”又可能是“小人”，因此，个人的生活只能由他本人来规划和安排，任何其他人都没有资格和能力来做别人的生活“导师”与“领路人”。换句话说，在法治的视野当中，在宪政民主的眼界之内，高尚的“君子”与低贱的“小人”不过是同一个人而已！所以，法治与宪政民主，无论在其思想观念与精神意识当中，还是在其规范设计与制度安排当中，都自始至终贯穿一个基本的内在主旨：善待人——善待每一个既是“君子”又是“小人”的现实的具体的人。“善待人”，也就是善待人的生活。由于人的全部生活可以大致划分为两大部分，即私人生活
与公共生活，因此，法治在规制和调整人的生活时，在基本立场、态度和具体的规范设计、制度安排与组织机构设置方面，遵循的乃是根本不同的思维逻辑与基本原则。
在私人生活领域，法治提倡并保障个人自治，个人自主行为并自主负责，其他个人或组织不得非法干预。从人性立场的角度来看，这种自治原则的思维逻辑是对私人生活中的个人采取一种“先君子后小人”的以人性要素之中的“善”要素优先于“恶”要素的人性预设，在制度安排上以对个人权利的保障为第一要义。
但在公共生活领域，特别是在政治生活领域，法治特别强调的是对公共权力及其运作的限制。从人性立场来看，其思维逻辑则是对公共生活特别是政治生活中的个人与组织采取“先小人后君子”的以人性要素之中的“恶”要素优先于“善”要素的人性预设。这就是为什么英国著名政治理论家阿克顿坚决认为“大人物几乎都是坏人！”，以及哲学家休谟一再强调任何社会政治制度的设计都“必须把每个人都设想为无赖之徒”的根本原因。
由此看来，我们所建设的法治的确既是“君子”的法治，又是“小人”的法治。而从人性之“恶”的“普在”与“长存”而言，它更是“小人”的法治。