建设部 中国人民银行


建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知



建住房[2006]321号

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行：

　　建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益，现就有关问题通知如下：

　　 一、全面推行房地产经纪机构备案公示制度。房地产经纪机构（含分支机构，下同）和交易保证机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门备案，房地产管理部门应当出具备案证明。房地产管理部门应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理（以下简称注册房地产经纪人员）等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

　　 二、严格实施房地产经纪人员职业资格制度。要按照《人事部建设部关于印发＜房地产经纪人员职业资格制度暂行规定＞和＜房地产经纪人执业资格考试实施办法＞的通知》（人发[2001]128号）和《关于转变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房〔2004〕43号）的规定，继续做好房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理。各地要抓紧组织开展房地产经纪人协理考试和注册工作。房地产经纪行业组织要建立健全对房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高房地产经纪人员整体素质。对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产经纪人员，注册机构应当收回其注册证书。

　　 三、规范房地产经纪行为。房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外发布相应的房源、客源信息；发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息。

　　 房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得谋取非法收益。不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

　　 四、加强房地产经纪合同管理。积极推广使用有关部门和行业组织推荐的房地产经纪合同文本。房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。不得签署损害委托人利益的合同。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人的签名。

　　 五、建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。建立交易保证机构保证金制度，各地要对保证金的数额做出具体规定。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。

　　 六、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转。对于本《通知》下发后新发生的业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加"客户交易结算资金"字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。房地产经纪机构和交易保证机构应在银行按房产的买方分别建立子账户。交易当事人应根据需要在银行开立个人银行结算账户。开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具工商营业执照、基本存款账户开户许可证和房地产管理部门出具的备案证明。子账户划转时应当有房地产经纪机构或交易保证机构和房产买方的签章。

　　 交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

　　 七、加强交易结算资金专用存款账户管理。房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。

　　 各市、县房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为，要严肃查处。

　　 客户交易结算资金专用存款账户的开户银行应按照其与房地产经纪机构或交易保证机构的约定，加强资金管理，确保存量房交易结算资金专款专用。

　　 八、建立健全办事公开制度。各市、县房地产管理部门应当完善房地产市场信息系统。有条件的地方，要积极开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台，方便房地产经纪人及交易当事人查询房地产交易登记信息。

　　 九、建立和完善信用公示制度。各级房地产管理部门或房地产经纪行业组织要不断完善房地产经纪机构和房地产经纪人员信用档案系统，对房地产经纪机构和房地产经纪人员的失信、违法、违规行为，要记入信用档案并向社会公示。

　　 十、加强房地产经纪行业自律建设。房地产经纪行业组织要不断建立和完善房地产经纪执业规则，明确执业标准及经纪行为准则。建立健全房地产经纪机构资信评价体系，积极开展资信评价活动。建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制。探索建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统。

　　 各地可根据本通知制定具体的实施细则。

　　 近期，各市、县房地产管理部门要对房地产经纪机构开展一次全面的清理整顿，严肃查处违法违规行为。对典型案例要向社会曝光。各省级建设（房地产）行政主管部门要在2007年3月底以前，将清理整顿情况上报我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
中国人民银行
二○○六年十二月二十九日


国家税务总局


国家税务总局关于印发《增值税防伪税控系统服务监督管理办法》的通知

国税发[2005]19号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为加强税务机关对增值税防伪税控系统服务单位的监督管理，总局制定了《增值税防伪税控系统服务监督管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
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附件：《增值税防伪税控系统服务监督管理办法》

国家税务总局
二○○五年三月一日


增值税防伪税控系统服务监督管理办法

第一条 为保障增值税防伪税控开票子系统（以下简称开票系统）的正常运行，加强对从事开票系统专用设备（以下简称专用设备）销售并为开票系统使用单位（以下简称使用单位）提供相关技术支持与服务的企业或企业性单位（以下简称服务单位）的监督，进一步优化对使用单位的技术服务，维护使用单位合法权益，根据《国务院办公厅转发国家税务总局关于全面推广应用增值税防伪税控系统意见的通知》等有关规定，特制定本办法。
第二条 各级税务机关应依据本办法对服务单位进行监督，服务单位必须接受税务机关的监督。
第三条 本办法由各级税务机关增值税管理部门组织实施。
第四条 税务机关对服务单位专用设备销售情况进行监督。
（一）服务单位是否根据税务机关下达的《增值税防伪税控系统使用通知书》向使用单位发售专用设备。
（二）服务单位是否在税务机关下达《增值税防伪税控系统使用通知书》后及时向使用单位发售专用设备。
（三）服务单位有无借服务便利或假借税务机关名义向使用单位强行销售计算机、打印机等通用设备及其他软件或其他商品的行为。
第五条 税务机关对服务单位培训行为进行监督。服务单位是否在发售专用设备后及时组织使用单位开票人员进行操作培训，有无影响使用单位开票的情形。
第六条 税务机关对服务单位开票系统安装、调试和维护行为进行监督。
（一）满足安装条件的使用单位向服务单位提出安装要求后，服务单位是否按照与当地税务机关商定安装调试方式，在5个工作日内完成使用单位开票系统的安装、调试，有无影响使用单位开票的情形。
（二）服务单位应及时向使用单位提供技术维护服务，保障使用单位开票。是否做到对于电话不能解决的问题，在24小时内做出响应，现场排除故障不超过一个工作日。
（三）服务单位是否于接到投诉后半个工作日内解决使用单位投诉的问题。
第七条 服务单位向使用单位收取技术维护费时，是否与使用单位签订《增值税防伪税控开票系统技术维护合同》，使用单位拒绝签订的除外。
第八条 各级税务机关应高度重视使用单位的投诉，建立投诉受理、处理、反馈制度。
（一）对使用单位的投诉应做好记录，登记《受理投诉登记表》，并及时通知服务单位。
（二）服务单位须于接到投诉通知后半个工作日内解决落实使用单位投诉的问题，将落实情况反馈给税务机关受理部门。
（三）对于投诉问题得到解决的，由税务机关受理部门电话回访使用单位，听取使用单位对解决问题的意见；对于投诉问题没有得到解决的，由税务机关受理部门向上一级税务机关反映，由上一级税务机关监督同级服务单位负责解决。
（四）对使用单位投诉处理的过程和结果应记入《受理投诉登记表》，作为对服务单位监督考核的依据。
第九条 国家税务总局必要时会同航天信息股份有限公司组成联合检查组，对省级服务单位服务情况进行抽查，检查省级服务单位对下级服务单位技术服务的指导和管理情况，以及省级服务单位直接提供技术服务的情况。
第十条 省级税务机关必要时会同省级服务单位对市级服务单位服务情况进行检查并综合测评。综合测评包括：服务单位专用设备的销售情况、对操作人员的培训情况以及对开票子系统安装、调试和维护的情况。综合测评结束后须公布测评结果。
第十一条 税务机关按照上级税务机关的要求可以通过问卷调查、实地走访、召开座谈会等方式直接向使用单位了解服务单位的服务情况。
第十二条 主管税务机关应监督服务单位的服务质量，在工作中注意调查使用单位对服务单位的满意程度，并应对服务单位的服务做出评价。办税服务大厅于每年的6月份和12月份申报期内为纳税人提供《防伪税控系统技术服务单位服务质量调查表》（见附件），由纳税人自愿填写。申报期结束后，由主管税务机关汇总，逐级报上级税务机关， 并于次月15日前报国家税务总局。
第十三条 市、县级税务机关对受理投诉、问卷调查、实地走访、召开座谈会及日常管理中使用单位反映等情况应逐级上报到省级税务机关，作为省级税务机关综合测评的依据。
第十四条 服务单位发生下列情形之一的，主管税务机关应责令其立即整改，并要求其主要负责人到主管税务机关说明情况。
（一）未按规定的时限向使用单位发售专用设备；
（二）未在规定的时限内为使用单位进行培训的；
（三）一个月内税务机关接到的投诉超过2起的；
（四）对接到的投诉没有按时处理的；
（五）税务机关对服务单位的综合测评结果不满意率超过5%（含，下同）的。
不满意率=不满意使用单位户数/使用单位总户数×100%。
“不满意使用单位户数”是指在《防伪税控系统技术服务单位服务质量调查表》中第六条“您对服务单位的综合评价是：”中选择“不满意”或“很不满意”的使用单位总数。
第十五条 服务单位发生下列情形之一的，税务机关应责令其在三十日之内整改，并做出书面检查，提请授权单位进行通报批评或税务机关公告批评。税务机关应对服务单位的整改结果进行验收。
（一）未按规定为使用单位培训操作人员、安装和维护开票系统，影响开票系统正常使用的；
（二）未按税务机关下达的增值税防伪税控系统使用通知书向使用单位发售专用设备；
（三）向使用单位强行销售计算机、打印机等通用设备及其他软件或其他商品的；
（四）以税务机关的名义进行有偿设备更换、软件升级及推销其他产品的；
（五）一个月内税务机关接到的投诉超过5起的；
（六）对接到的投诉没有按时处理，造成严重后果的（包括影响使用单位正常开票和抄报税的）；
（七）税务机关对服务单位的综合测评结果不满意率超过10%的；
（八）国家税务总局确定的其他情形。
第十六条 服务单位发生下列情形之一的，当地税务机关应向上一级税务机关报告，由上一级税务机关会同其授权单位进行联合调查，经调查属实的，由授权单位进行严肃处理，直至终止其服务资格。
（一）发生本办法第十五条所列情形之一，逾期未按照要求整改的；
（二）一个月内税务机关接到的投诉超过10起的；
（三）向未经税务机关许可使用开票系统的纳税人发售了专用设备；
（四）拒绝税务机关依据本办法监督管理的；
（五）由于违反法律和法规行为，造成无法正常为使用单位提供相关技术支持与服务的。
第十七条 本办法由国家税务总局解释。
第十八条 办法自2005年3月1日起执行。



附件：

防伪税控系统技术服务单位服务质量调查表

纳税人名称： 　　办税人姓名：
服务单位名称： 填写时间：

１、 您对服务人员的服务态度是否满意？
□很满意　　　□较满意　　　□不满意　　　□很不满意　　　
２、 您对服务人员的工作效率是否满意？
□很满意　　　□较满意　　　□不满意　　　□很不满意　　　
３、 您对服务人员的技术水平是否满意？
□很满意　　　□较满意　　　□不满意　　　□很不满意　　　　　　
４、 您对投诉受理解决是否满意？
□很满意　　　□较满意　　　□不满意　　　□很不满意　　　
５、 您对服务回访工作是否满意？
□很满意　　　□较满意　　　□不满意　　　□很不满意　　　
６、 您对服务单位的综合评价是：
□很满意　　　□较满意　　　□不满意　　　□很不满意
７、 您认为服务单位在哪些方面需要加强和改进？