甘肃省人大常委会


甘肃省人民代表大会常务委员会关于批准《兰州市城市住宅小区物业管理办法》的决定
（2001年9月 28日省丸届人大常委会第二十四次会议通过）

甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审查了兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》，决定予以批准。由兰州市人民代表大会常务委员会按照本次会议审查意见修改后公布施行。


兰州市城市住宅小区物业管理办法

2001年7月26日兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过
2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准

第一章 总则
第一条 为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。
第二条 本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。
第三条 本办法所称住宅个区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。
第四条 兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：
（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；
（二）检查、指导和监督全市物业管理工作；
（三）审查物业管理企业的资质；
（四）审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。
规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。
第五条 住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。
第二章 业主自治管理组织与物业管理企业
第六条 住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。
业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。
第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。
业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。
第八条 业主大会或业主代表大会的主要职权是：
（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），增补、罢免管委会组成人员；
（二）审议批准管委会章程和业主公约；
（三）决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项；
（四）监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；
（五）其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。
第九条 管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。
管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。
管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。
第十条 管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。
管委会的权利：
（一）起草、修改管委会章程和业主公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；
（三）审议物业管理企业的年度计划和住宅小区管理服务的重大事项；
（四）监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷；
管委会的义务：
（一）支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；
（二）接受业主和使用人的监督；
（三）接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第十一条 物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。
物业管理企业的职责：
（一）根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务；
（二）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（三）依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用；
（四）法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。
物业管理企业的义务：
（一）依法经营，履行物业管理委托合同；
（二）接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；
（三）服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；
（四）法律、法规、规章规定的其他义务。
第十二条 物业管理企业实行资质认证和年检制度。
物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。
第十三条 物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可接受物业管理委托。
第十四条 从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》，方可上岗。
第十五条 物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。
物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。
物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。
第三章 物业管理权的移交与物业维护管理
第十六条 开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑、附属设施设备的技术资料。
第十七条 开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例（最低不少于二十平方米）无偿提供物业管理用房。
未留有物业管理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业管理用房资金。
第十八条 住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的，由原产权单位管理。
第十九条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。
本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。
第二十条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。
业主对房屋自用部分和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全。不得损害他人利益。
第二十一条 住宅小区内物业在保修期限内的维修。按照国家有关规定执行。
住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、捅识．有线电视等设施的维修养护和故障排除，由有关部门和物业管理企业按其职责范围负责。属于有关部门负责的，物业管理企业应及时联系解决。
第二十二条 住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）不得占用、损坏房屋共用部分、共用设施设备或者移装共用设施设备；
（三）不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；
（四）不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。
第四章 物业管理费用的筹集、管理与使用
第二十三条 住宅小区物业管理经费包括：
（一）房屋共用部位、共用设施设备维修基金；
（二）物业管理服务费；
（三）特约服务费；
（四）其他合法收入。
第二十四条 凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。
开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有；售房单位提取的维修基金属售房单位所有；购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。
第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门，以住宅小区为单位设立专户管理，专款专用，管委会申请使用，并接受财政部门的监督。
第二十六条 业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。
第二十七条 住宅小区物业管理服务费的收费标准，根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，由物业管理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。
物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理，自主使用。
第五章 法律责任
第二十八条 开发建设、售房单位违反本办法的规定，不按期移交物业管理权的，由物业管理行政主管部门责令（其限期移交，移交前发生的物业管理费用，由开发建设、售房单位全额承担。
第二十九条 物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予处罚：
（一）未取得物业管理资质证书，擅自接受物业管理委托的，责令其停止业务活动，给予警告，没收全部非法所得，并处2000元至10000元的罚款。
（二）年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年检的，按管理权限吊销资质证书。
物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。
第三十条 业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条，按下列规定处罚：
（一）擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业管理行政部门责令限期改正，恢复原状或者赔偿损失，可以并处500元以上5000元以下的罚款；
（二）从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。
第三十一条 物业管理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价管理部门依法予以处罚。
第三十二条 业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的，由物业管理企业督促限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。
第三十三条 业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业管理企业应予制止；造成物业损坏的，由责任人负责修复；造成损失的应当赔偿。
第三十四条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、彻私舞弊的，由其管理机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。
第六章 附则
第三十六条 红古区、永登县、榆中县、皋兰县的城镇住宅小区，可参照本办法执行。
第三十七条 本办法实施中的具体应用问题，由市房地产行政主管部门负责解释。
第三十八条 本办法自公布之日起施行。




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培育优良银行文化,促进规章制度建设—谈谈银行文化建设与规章制度建设的关系

张在祯


一、银行文化建设与银行规章制度建设关系问题

　　（一）广义的银行文化包括银行规章制度。“文化”的定义已有上百种之多。就广义而言，文化是指人类在社会历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和。凡是人类活动所创造的一切，包括物质的、经济的、政治的、制度的等等都属文化的范畴，是同自然物相对应而言的。从这种意义上讲，制度也是文化的一种，文化包括了制度。而每个群体或者社会都有自己的文化。每个文化都包括更小的亚文化，如企业在生产经营活动中形成的价值观念与行为规范的总和就构成了企业文化。企业的规章制度当然也是企业文化的组成部分。商业银行（以下简称“银行”）作为企业的一种，其规章制度也属于银行文化的组成部分。本文在认同这种观点的同时，更多的则是从银行文化与银行规章制度并列的角度开展讨论的。
　　（二）狭义的银行文化并列银行规章制度。我们经常在另一种意义上使用“文化”的概念，如“国家的政治、经济、文化、社会生活”，“培育先进企业文化，建立健全企业规章制度”等等，这是从制度与文化平等、对等或并列的角度，把制度与文化作为两个不同的管理层次和两种不同的管理方式来讨论的。从这种意义上讲，银行的文化管理不同于规章制度管理。规章制度更多地强调外在监督与控制，是银行倡导的“文化底限”，即员工必须做到的最起码要求；而银行文化更多地强调价值观、理想信念和道德的力量，强调内在的自觉与自律，是“制度之上的道德规范”。规章制度主要是抑制人性恶的一面，银行文化主要是引导人性善的一面。银行文化管理带有更多“柔性”引导，而规章制度更多的是“硬性”规定。因此，银行文化与规章制度既有联系又有区别。
　　（三）银行文化与规章制度建设关系问题。在企业管理中，我们对“文化与制度关系”的认识经常陷入一种误区：或把二者对立起来，或把二者混为一谈，难以把握二者在企业管理中的地位与作用。如果只注重柔性的企业文化建设，不重视规章制度建设，可想而知，规章制度又怎能得以执行？反之，只是硬性地推行规章制度，效果也不尽人意。在从事银行规章制度建设工作中，笔者经常反思：为什么银行规章制度建设这项基础而重要的工作开展起来是如此吃力？为什么有些违规行为屡查屡犯、屡禁不止、十案十违规？答案是，在推行“制度治行”的同时，也应倡导“文化兴行”；银行要做到有章可依、有章必依、执章必严、违章必究，就必须高度认识并充分发挥优良文化对规章制度建设的促进作用。

二、优良银行文化对规章制度建设具有促进作用

　　（一）优良银行文化促进规章制度的制定。没有优良的银行文化，就不可能制定出优良的规章制度。一部好的规章制度必然蕴涵着优良的文化理念。光大银行董事长唐双宁曾形象地比喻银行的“业务是叶、管理是枝、体制是干、文化是根、外部环境是土壤。”可见，规章制度作为管理工具属于“枝干”的范畴，“银行文化是银行规章制度之根”。文化理念是制定规章制度的指导思想，规章制度要反映文化理念的要求。银行规章制度的制定，一般涉及总行多个有关职能部门，还需要分支机构及全体员工的热情参与。如果有了“银行规章制度是全体员工集体智慧结晶”的文化理念，负责组织起草的部门就会广泛征求并尽可能采纳其他职能部门、分支机构及全行员工提出的的宝贵意见和建议，广大员工也会踊跃参与全行的规章制度建设工作，形成良性循环。总行部门之间如果没有“分工负责、相互配合”的优良银行文化，就难免发生对某项事情“好管的，都争着去管”、“难度大的，谁都不去管”、“有的规章制度已经重复”而“该有的规章制度还仍然缺失”等现象。分支行的营销经理在办理业务时，发现分行或总行没有相关规章制度，如何处理？难道就不做这项业务了吗？笔者认为，如果法律、法规和监管规章没有明确限制，就完全可以做！边做边总结经验，同时积极主动与分行、总行相关部室沟通，并建议总行尽快制定相关业务管理办法。当然，这是以“和谐奋进”的优良文化理念作为支撑的。否则，很简单：“还没有规章制度，不能做！”
　　（二）优良银行文化促进规章制度的执行。没有“令行禁止”的优良文化理念，再好的规章制度也难以施行。有个小故事，可以说明。印第安原始部落一位叫纳瓦霍的学生，第一次走进都市豪华火车站时，看见墙上贴着醒目标语“请勿随地吐痰”，但低下头时却看到地上仍然有许多痰迹。后在奥克兰市热情接待他的恩赛德太太家，看见到处干干净净，心想她家里一定贴满了“请勿随地吐痰”标语，四处寻找，一张标语也没找到。可见，规章制度就像标语，只是一种生硬约束，那些没有遵章守纪的文化修养、不从心底里像爱家一样热爱公共卫生的人，照样我行我素。大量事实证明，一家银行失败或发生案件，往往不是由于缺乏规章制度，而是缺乏“有章必依、执章必严”的优良文化。资料显示，从2006年6月到2008年1月，法兴银行的11种风险控制系统，针对科维尔的各种交易自动发出了75次警报；某银行双鸭山市分行四马路支行案发前，上级分行曾对该支行进行过54次各种检查，但在历次检查中均未发现已经存在的问题；某银行广东南海九江支行营业部员工涉嫌挪用980 万元备用箱现金一案，作案时间长达近4 年之久，其上级行对该支行先后进行过35 次库款检查，都没有发现其中的问题；此等案例，不胜枚举。再好的技术、再完美的规章制度，在实际操作层面，也无法取代人自身的文化素质和责任心。
　　（三）优良银行文化促进规章制度的完善。没有优良的银行文化，规章制度难以得到有效维护与持续完善。规章制度永远是落后于实践的。法国思想家卢梭曾言“为人类制定法律，简直是需要神明。”因此，再详尽、周到、严密的规章制度，也不可能囊括银行经营、管理、服务的所有要求。倘若有人要钻规章制度的空子，那是防不胜防的。但是，优良文化像是“无声的命令”，从灵魂的深处发出呼唤，引导人们在一定时间、地点、情况下，必须做出或不做出某种行为，形成了无形的、非正式的和许多不成文的行为规则，对人们的行为起着约束作用，如同“判例法”确定的原则可以弥补“成文法”具体规定的不足一样，直接弥补了规章制度的不足；另外，规章制度发布之后，除了由起草部门或相应的主管部门持续进行检查监督、应用解释、组织修改、定期清理、汇编编纂等动态维护工作外，分支机构及其全体员工可以结合实际经营管理情况中出现的经验与教训，对规章制度中存在的问题，积极主动地向有关部门提出修改、补充、废止等完善规章制度的合理化建议，就显得至关重要。

三、规章制度建设对优良文化建设具有保障作用

　　（一）规章制度以具体规定落实优良文化。“和”是中国文化传统的基本精神，也是优良文化的一项重要准则。但是，人的本性难免有感情用事的毛病，优良文化还须靠规章制度来具体落实，而不能以信任代替管理、以习惯代替制度、以情面代替纪律。在这方面监管规章对内部控制的要求，与有些传统的文化理念也存有“冲突”。古人云“小智治事，大智治人，睿智立法”。实际上企业制定规章制度就是“企业立法”。亚里士多德在讲到法治胜于人治时指出“法律恰正是全没有感情的。”著名的分粥故事，可以说明制度是何等重要：有七个人曾住在一起，每天分一桶粥。每天的粥都是不够的。开始，他们抓阄决定谁来分粥，每天轮一个。每周下来，他们只有自己分粥的那一天是饱的。后来，他们推选出一个道德高尚的人分粥。大家都挖空心思去讨好他，搞得整个小团体乌烟瘴气。然后，大家组成三人分粥委员会及四人评选委员会，待相互攻击扯皮下来，粥都全凉了。最后，采取轮流分粥的方法，分粥的人要等其他人都挑完后才拿剩下的最后一碗，为了不让自己吃到最少的，每人都尽量分得平均，结果大家快乐和气。可见，如何制定科学的规章制度是个关键问题。更何况银行业素有“铁账本、铁算盘、铁规章”的“三铁”之称。正如总设计师邓小平所认为的，制度的问题很重要，“还是要靠法制，搞法制靠得住些。”所以，银行应从规章制度建设入手，通过制定科学适用的规章制度，使优良的银行文化理念真正“落到实处”，从而对员工行为产生指引、预测、评价作用。例如，谁都知道“服务质量是企业的生命”是优良文化理念，如何落实呢？据悉，麦当劳的作业手册有560页，其中仅对如何烤牛肉饼一项就有20多页。
　　（二）规章制度以奖励措施倡导优良文化。一般说来，企业文化更多的表现为倡导性的理念口号，就内容而言与企业道德相关，其要求往往比规章制度要求高。作为金融企业的银行文化理念要求应比一般企业高。我们银行员工的行为规范或职业道德标准应比一般企业员工高。笔者以为，可以参照医务人员的职业道德标准。为什么呢？试想：医生的责任有多重？病人把生命托付给他；银行人的责任有多重？客户把财富托付给您！至于规章制度的内容，则是对优良文化中必须落实的最低要求，属于基本标准。当然超过了标准则不限制，如同要求八时上班七时早到。由于个人的价值取向的差异性、对组织目标认同的差异性，要想使个体与群体之间达成协调一致，光靠优良文化引导是不行的。所以，比较规范的规章制度对超过一般标准的优良行为就设定了奖励措施，倡导、鼓励员工实践优良文化要求。例如，负有组织制定某项规章制度职责以外的营销或管理人员，如提出具有可操作性的规章制度制定议案的；对规章制度征求意见稿经常提出修改建议并被采纳的；对规章制度中存在的问题，经常向总行提出修改、完善等合理化建议并被采纳的，理应受奖。这是在规章制度规定的考核指标以外，为全行甚至是行业发展奉献个人宝贵经验。本质上，规章制度的主要功能之一就是传承经验。佛教宗师星云有言，将自己的技术、才能、经验传授给人，实在是功德无量。
　　（三）规章制度以处分措施捍卫优良文化。对企业而言，规章制度不是万能的；然而，没有规章制度又是万万不能的。伟大的哲学家罗素有一句名言：“人们之所以有道德，是因为他们受到的诱惑太少。”《没有借口》也指出，不管你有多么优秀，训练方法如何先进，都得有严厉的规章制度加以保证。在商场的残酷竞争中，没有切实有效的规章制度、纪律和规定，以及员工们配合遵守，就无异于自杀，这是任何一个公司不可动摇的铁律。因为必要的规章制度，可以遏制与优良企业文化相悖的不良行为，消除影响优良企业文化形成的各种消极因素。企业文化与规章制度的重要区别之一就是规章制度除了规定奖励措施外，还规定纪律处分措施，以捍卫优良文化。否则，就如美国政治学家威尔逊和犯罪学家凯琳所揭示的“破窗效应”：“如果有人打坏了一栋建筑物上的一块玻璃，又没有及时修复，别人就可能受到某种暗示性的纵容，去打碎更多的玻璃。久而久之，这些窗户就会给人造成一种无序的感觉，在这种麻木不仁的氛围中，犯罪就会滋生蔓延。小破坏带来大灾难。所以，比较规范的规章制度或制度体系都规定或包含了纪律处分措施。
　　总而言之，有企业的地方就有企业文化，至于有什么样的文化，则另当别论。而银行的行业特点要求我们必须培育优良的银行文化。企业管理中出现的问题多种多样，而“规章制度执行难”则是大多数企事业单位面临的难题。我们国家缺少执法和守法的传统，法制观念与人们的文化素质有关。大力培育优良的银行文化，有利于促进银行规章制度建设。需要强调的是，无论是银行文化建设还是规章制度建设，依法合规非常重要，也是两者共同的核心要求。其实，遵守银行规章制度，就类似遵守交通法规，别把违章不当回事，发生交通事故，悔之晚矣。依法合规不仅是对银行经营管理的基本要求，更是对广大员工合法权益的一种强制性保护。


【作者简介】张在祯，男，1962年生于山东省青州市。华东政法学院（现为华东政法大学）1988届法学学士、1993届法学硕士。中共党员，高级经济师，企业法律顾问，公司律师，中国国际经济贸易仲裁委员会金融专业委员会仲裁员，上海银行总行合规部副总经理。业务专长：担保业务、信贷合同、存款业务、银行法务、金融立法和商业银行规章制度建设。


上海银行合规部 张在祯