关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

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关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

浙江省丽水市人民政府办公室


关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

丽政办发〔2007〕153号



莲都区人民政府,市政府直属各单位:



  现将市建设局制定的《丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法》转发给你们,请认真贯彻执行。

    



    二○○七年十二月二日



丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法

(市建设局 二○○七年十月三十日)



  第一条 为了进一步规范存量房经纪和交易行为,保障交易安全,提高交易透明度,方便交易登记,根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)和《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)等要求,制定本办法。

第二条 丽水市莲都区行政区域内存量房交易,均应按本办法规定,进行交易合同网上备案(以下简称“合同网上备案”)。

第三条 市建设局负责合同网上备案的组织实施和管理。

第四条 房地产经纪机构在从事合同网上备案前,应向市建设局办理网上用户认证手续。经市建设局备案的房地产经纪机构用户认证信息发生变化的,房地产经纪机构应当在7 日内,向市建设局办理变更认证手续。

第五条 房地产经纪机构在接受存量房出售经纪委托业务前,应核验房地产权属证明和委托人的身份证明,并通过网上备案系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的,房地产经纪机构不得接受出售的经纪委托。房地产经纪机构接受存量房出售经纪委托的,应在与委托人签订存量房经纪委托合同后,通过网上备案系统及时发布委托出售房屋的下列信息:

(一)房屋物理和权属状况;

(二)房地产交易条件;

(三)房地产经纪机构联系方式。

第六条 房地产经纪机构应当诚信规范经营,发布的信息应当与事实相符,不得发布虚假信息、未经核实的信息和期房转让信息,不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息,不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价,不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

第七条 房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后,应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同的网上备案服务。交易合同经双方当事人确认后,由房地产经纪机构通过网上备案系统,将合同文本上传市房地产管理处备案。双方当事人在达成交易合同前,应通过网上备案系统再次查询房屋的权属状况。

第八条 双方当事人协商一致变更交易合同条款的,原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上备案服务。

第九条 双方当事人应在交易合同约定的期限内,向房地产登记机构办理登记申请手续。在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内,双方当事人协商一致解除交易合同的,应持解除合同的书面协议和其他规定材料,到市房地产管理处注销交易合同的备案信息。

第十条 房地产权利人不委托房地产经纪机构出售存量房的,可向市房地产管理处申请通过网上备案系统发布房源信息。双方达成交易的,市房地产管理处通过网上备案系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

第十一条 房地产经纪机构应如实提供存量房交易合同的备案信息,并遵守合同网上备案的各项操作规程。

第十二条 市建设局应建立健全房地产经纪机构信用档案、不良行为公示等制度,促进企业诚实守信、规范经营。对于违反本办法规定的,应责令其进行整改,并在整改期间暂停其网上操作资格。

第十三条 市房地产管理处负责定期汇总、分析和发布存量房交易信息。

第十四条 市房地产管理处应为存量房交易双方当事人提供交易资金监管服务。具体操作办法,由市建设局另行制定。

第十五条 本办法由市建设局负责解释。

   第十六条 本办法自2008年1月1日起施行。





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我国风险投资业的法律障碍及立法建议

赵立明

(400031 重庆市沙坪坝区西南政法大学2003级硕士研究生)

内容提要:我国风险投资业的法律环境缺陷明显,许多相关的法律规定已经严重阻碍了风险投资业的发展,为了促进我国风险投资业的不断壮大,必须首先完善法律法规,从制度层面提供良好的运作基础。本文以我国的法律条文为对象,着重分析了阻碍风险投资业发展的一些规定,并提出了相对应的立法建议。

关 键 词:风险投资 法律障碍 立法建议

风险投资作为一种特殊的投融资活动,要求具有良好的政策法律环境,发达国家的普遍做法是加强风险投资业发展的法律体系建设,以保证其发展环境的稳定性与优良性。我国风险投资尚处于萌芽状态,且由于相关法律环境的滞后,使得风险投资在高科技产业化过程中的作用举步维艰。因此,明确我国风险投资业所面临的法律障碍并加以清除,已是当务之急。

风险投资业一般以风险投资人为中枢,一方面吸收资金以形成风险基金,另一方面评估技术项目,向合适的风险企业注资。典型的风险资本的运作程序包括风险基金的筹集和组织,风险基金的投放和管理,风险基金的退出。所以,构成风险投资业的基本要素包括:风险基金投资人;风险投资人或称风险投资公司;风险企业;资本市场。与此相对应,我们将风险投资业在我国遇到的法律问题分为四类:

一、 关于风险基金投资人的法律问题

(一)法律障碍
1、在发达国家,相当一部分的风险基金是由个人提供的,但在我国,居民储蓄却无渠道流向风险投资业。其中的关键因素是,现存的法律框架中缺乏个人资金如何向风险投资公司注入的明确法律规定。

2、在美国,一半以上的基金来源于养老金,保险金和银行资金。但我国目前的法律禁止风险基金向上述渠道筹集。如《保险法》第104条规定:“保险公司的资金运用,限于在银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式”“保险公司的资金不得用于设立证券经营机构和向企业投资”;再如《商业银行法》第43条规定:“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票投资”“不得向非银行的金融机构和企业投资”;此外,我国的养老基金条例也禁止养老基金参与风险较大的投资。

(二)立法建议
1、增设个人投资法,使个人资金流向风险基金合法化,以便壮大风险资本的源泉,增加我国居民的投资渠道,改变政府为主的局面,提高风险投资公司的治理水平。

2、我国的养老基金,保险公司和商业银行等是,目前最有实力参与风险投资的机构投资者。它们参与风险投资基金的相关活动,可以通过法律上的设计和加强监管来规避关联交易和其他违法乱纪行为。比如在法律上,可以通过组织分力、职能分离、资产分离等途径来实现。因此,在立法指导思想上,必须有所突破,适当放宽这些机构投资者的投资限制,允许他们适度地参与风险投资(比如允许其一定比例的资金参与风险投资,同时规定投资只能通过高新技术产业投资基金的形式间接进行等)。这样做既可以满足养老基金、保险费用的长期保值增值和商业银行增强自身生存能力与长远发展的需要,同时又能解决我国目前面临的风险资本有效供给不足和风险投资公司风险资本规模普遍偏小的现实难题

二、关于风险投资公司的法律问题

(一)法律障碍

1、组织形式。《公司法》第2条规定:“本法所称公司,是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司”。这一条规定了我国的公司仅有两种形式,即有限责任公司和股份有限公司,而目前在国际上已经被证明为最有效的风险投资形式是有限合伙公司。

2、股东人数和认购股份。《公司法》第20条第1款规定:“有限责任公司由2个以上50个以下的股东出资设立”。这里对股东人数规定了上限,而50个股东的上限显然不足以为风险投资筹集大量的风险投资基金。另外,《公司法》第83条规定:“以募集方式设立股份有限公司的,发起人认购的股份不得少于公司股份总数的35%,其余股份应当向社会公开募集”。在国外,发起设立风险投资公司的大多为专业人才,主要是为风险投资公司提供专业化管理,并不是,也不可能是风险投资基金的主要提供者,《公司法》对于发起人应认购的股份比例规定过高。

3、实收资本原则。《公司法》第25条规定:“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。”这一规定与风险投资的基本特征明显不符。风险投资需要根据投资对象所处发展阶段及其对资金的需求量来分期投入,因而注册资本金也必须分期到位,不能让资本金长期闲置。

4、对外投资限额。《公司法》第12条第2款规定:“公司向其他有限责任公司、股份有限公司投资的,除国务院规定的投资公司和控股公司外,所累计的投资额不得超过本公司净资产的50%,在投资后,接受被投资公司的利润转增的资本,其增加额不包括在内。”对风险投资而言,这一规定过于僵硬。风险投资公司的全部净资产都将投资于具有高成长潜力的高新技术企业,并还将在适度的范围内运用财务杠杆放大资金规模,增强对科技企业的投资能力,然后从投资成功的企业变现中收回投资实现资本增值。但是按照公司法的这一规定,风险投资公司只能将一半的净资产用于对外投资,其余的则将闲置起来。

5、风险投资退出机制。《公司法》第152条规定,公司上市一要保证公司开业已达3年,并且已经连续3年盈利;二要满足公司注册资本达5000万元。这些条件对于从事高新技术开发,且处于成长期的中小企业就显得非常困难,而且过多的资金会导致资源的浪费和资金效率的降低,甚至会诱使企业造假。

《公司法》第35条第2款规定:“(有限责任公司)股东向股东以外的人
转让其出资时,必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不够买该转让的出资,视为同意转让”。这一规定也不适于风险投资,风险投资要求随时变现,限制股权转让势必导致风险投资家错过转让变现获得较高资本收益的机会,此乃风险投资资本家的大忌。

《公司法》第147条规定:“发起人持有本公司的股份,自公司成立之日起3年内不得转让”。这一规定对风险投资公司而言限制太死。如果禁止风险投资公司发起人3年内转让股份,风险投资者就会畏缩不前,不敢投资高风险的高新技术项目。

《公司法》第149条还规定:“公司不得收购本公司的股票,但为减少公司资本而注销股份或者与持有本公司股票的其它公司合并时除外”。而根据发达国家的习惯做法,风险投资撤出的一个重要方式是按协议由被投资企业对股份进行回购。这不仅有利于创业投资机构保持对科技项目投资的良性循环,而且对于科技企业家增强对企业的控制力也是有益的。

6、合伙企业与合伙人责任。《合伙企业法》第5条规定:“合伙企业在其名称中不得使用‘有限’或者‘有限责任’字样”,第8条第12项规定:“(一)有2个以上的合伙人,并且都是依法承担无限责任者”,这就排除了部分合伙人承担有限责任的合法性。而且第9条规定:“合伙人应当为具有完全民事行为能力的人”,这使得我国的合伙实际上只限于自然人的合伙,法人不能成为合伙人,于是,合伙难以成为我国风险投资公司可资利用的一种企业形态。

另外,《合伙企业法》第32条规定:“合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人或者由部分合伙人承担全部亏损。”第19条规定:“合伙企业的财产由全体合伙人依照本法共同管理使用。”这两条的规定使得风险投资基金在中国失去了合法性。

宁夏回族自治区涉案物品价格鉴证管理办法

宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区人民政府令第4号


  《宁夏回族自治区涉案物品价格鉴证管理办法》,已经1999年2月26日自治区人民政府第18次常务会议讨论通过,自1999年4月1日起施行。

                           自治区主席 马启智
                          一九九九年三月十二日
         宁夏回族自治区涉案物品价格鉴证管理办法

第一章 总则





  第一条 为了加强对涉案物品价格鉴证的管理,规范涉案物品价格鉴证行为,维护国家利益,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《宁夏回族自治区价格管理条例》和国家有关规定,结合自治区实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称涉案物品,是指司法机关、行政机关及仲裁机构在审理或调解刑事、民事、经济、行政案件中,涉及的各种有形、无形资产。
  本办法所称涉案物品价格鉴证(以下简称价格鉴证),是指价格鉴证机构接受司法机关、行政机关、仲裁机构或者案件当事人(以下简称委托方)的委托,对刑事、民事、经济、行政案件中,所涉及的各类有形、无形资产和服务价格进行的鉴定认证。


  第三条 在本自治区行政区域内进行价格鉴证,均须遵守本办法。


  第四条 价格鉴证,应当遵循客观公正、准确及时的原则。


  第五条 县级以上人民政府价格主管部门是价格鉴证的主管部门,负责本行政区域内价格鉴证的监督管理工作。

第二章 价格鉴证机构及人员





  第六条 涉案物品价格鉴证机构(以下简称价格鉴证机构)是指依法成立,受县级以上人民政府价格主管部门委托,从事涉案物品价格鉴证工作的事业法人单位。


  第七条 价格鉴证机构实行价格鉴证资质审查和注册登记制度。
  价格鉴证机构应当按照规定向自治区价格主管部门申请资质审查,取得《涉案物品价格鉴证资质证书》并进行注册登记。
  价格鉴证机构从事涉案物品中房地产价格鉴证(评估)的,还应按照国家和自治区有关规定,取得专业资质证书。


  第八条 价格鉴证机构对涉案物品价格鉴证实行分级管理:
  (一)自治区价格鉴证机构,负责自治区司法机关、行政机关及仲裁机构委托的涉案物品的价格鉴证;负责自治区内跨地、市行政区域涉案物品的价格鉴证;负责自治区行政区域内重大、疑难案件涉及的涉案物品的价格鉴证。
  (二)设区的市、地区价格鉴证机构,负责地、市司法机关、行政机关及仲裁机构委托的涉案物品的价格鉴证;负责本地、市内跨县行政区域涉案物品的价格鉴证。
  (三)县、市、区价格鉴证机构,负责县、市、区司法机关、行政机关及仲裁机构委托的涉案物品的价格鉴证。
  跨省(区)的价格鉴证按照国家有关规定办理。


  第九条 从事价格鉴证的人员,应当经国家或自治区价格主管部门统一组织培训、考核,取得《涉案物品价格鉴证资格证书》后,方可从事涉案物品价格鉴证工作。
  从事涉案物品中房地产价格鉴证(评估)的人员,还应按照国家和自治区有关规定,取得专业资格证书。
  《涉案物品价格鉴证资格证书》实行年检注册登记制度。


  第十条 价格鉴证人员,必须遵守法律、法规和规章,执行有关价格政策,严格执业,恪守信用,诚实服务,并遵守下列规定:
  (一)不得在两个或两个以上价格鉴证机构同时执业;
  (二)不得以个人名义接受价格鉴证业务;
  (三)不得利用职权影响价格鉴证工作公正进行;
  (四)不得与当事人串通,弄虚作假,出具不真实的价格鉴证结论。

第三章 价格鉴证程序及方法





  第十一条 价格鉴证应当按下列程序进行:
  (一)委托价格鉴证;
  (二)受理价格鉴证;
  (三)调查取证,现场实物勘验;
  (四)综合评定,论证确认;
  (五)作出价格鉴证结论。


  第十二条 委托方申请价格鉴证,应当向价格鉴证机构提交价格鉴证委托书。价格鉴证委托书应包括下列内容:
  (一)委托方的名称(姓名)、地址;
  (二)申请价格鉴证物品的品名、规格、型号、数量、来源、购置时间、购置地点及价格;
  (三)委托价格鉴证的目的和鉴证基准日期;
  (四)其他需要说明的问题及有关材料。
  价格鉴证委托书应由委托负责人签字,并加盖委托方公章。


  第十三条 价格鉴证机构收到委托书后,应当对委托书内容及当事人提供的有关材料进行审核;对符合价格鉴证受理条件的,应当与委托方按照有关规定鉴订价格鉴证合同。


  第十四条 价格鉴证机构接受委托后,应当指定两名以上的价格鉴证人员组成价格鉴证小组,承办鉴证业务。对于需要进行专项鉴定的涉案物品,应聘请有关部门及专业人员进行专项检验或者参加价格鉴证。


  第十五条 价格鉴证人员与鉴证物品的当事人有亲属关系或者其他利害关系,可能影响价格鉴证公正进行的,应当回避。


  第十六条 价格鉴证机构应当按照国家规定的价格鉴证方法,根据涉案物品的鉴证目的、质量状况、新旧程序、重置成本、使用价格,并参照当地同类物品基准日的价格进行鉴证:
  (一)对适销的物品,属于国家定价的,按国家定价计算;属于国家指导价的,以规定的基准价为基础,参照市场价格水平计算;属于市场调节价的,按市场平均价格计算。
  (二)对未完工的适销物品,按完工程序和成本计算。
  (三)对已使用或不适销的物品,按其综合成新率、尚存价值或残值折合计算。
  (四)对抵押抵债物品、变卖或拍卖的物品,结合市场情况,按适当比例折价计算。
  (五)对事故损坏物品,按损坏程序和修复费用计算。


  第十七条 价格鉴证机构作出价格鉴证结论后,应当以书面形式将价格鉴证结论交付委托方。价格鉴证结论书应当包括下列内容:
  (一)价格鉴证机构名称、委托方名称;
  (二)价格鉴证范围和内容;
  (三)价格鉴证物品的现状和现场实物勘验说明;
  (四)价格鉴证依据的法律、法规、规章及政策;
  (五)价格鉴证程序、方法及结论;
  (六)其他需要说明的问题及有关材料。
  价格鉴证结论书应由价格鉴证人员和价格鉴证机构负责人签字,加盖价格鉴证机构公章,并报价格主管部门备案。


  第十八条 价格鉴证结论经司法机关、行政机关和仲裁机构确认后,作为其认定价格的依据以及变卖处理物品的底价。


  第十九条 委托方对价格鉴证结论持有异议的,可以按照国家有关规定,在收到价格鉴证结论书15日内,向原价格鉴证机构提出补充鉴证或者重新鉴证,也可以直接向上一级价格鉴证机构申请进行复核裁定。


  第二十条 价格鉴证实行有偿服务。具体收费标准按照国家和自治区有关规定执行。

第四章 罚则





  第二十一条 未领取《涉案物品价格鉴证资质证书》或未按规定进行价格鉴证资质注册登记,擅自接受价格鉴证业务的,由自治区物价主管部门给予警告,责令限期改正,并处以1000元至10000元的罚款;逾期仍不改正的,对直接责任人由其所在单位或者主管部门给予行政处分。


  第二十二条 未领取《涉案物品价格鉴证资格证书》或未按规定进行价格鉴证资格年检注册登记,擅自从事价格鉴证业务的,由自治区价格主管部门给予警告,责令限期改正,并处以1000元至5000元的罚款。


  第二十三条 价格鉴证机构违反本办法规定,未按规定的价格鉴证程序及方法进行价格鉴证的,由价格主管部门宣布价格鉴证结论无效,责令重新进行价格鉴证,并视情节轻重给予警告,建议发证部门收回其《涉案物品价格鉴证资质证书》;给委托方及其他利害关系人造成经济损失的,应当依法承担赔偿责任。


  第二十四条 价格鉴证人员违反本办法第十条规定的,由价格主管部门视情节轻重给予警告,责令改正,建议发证部门收回其《涉案物品价格鉴证资格证书》;作出价格鉴证结论的,由价格主管部门宣布价格鉴证结论无效,并由其所在单位给予行政处分,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


  第二十五条 违反本办法规定,法律、法规已明确规定应予处罚的行为,由有关部门依法给予处罚。


  第二十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或不提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的价格主管部门申请人民法院强制执行。

第五章 附则




  第二十七条 法律、法规、规章规定需要确定价格的物品,应当按照本办法规定向价格鉴证机构申请进行价格鉴证;非涉案抵押物、抵债物、质押物、过期无主物、事故损坏物、保险理赔物、纠纷物的价格鉴证,可以参照本办法执行。


  第二十八条 法律、法规对涉案国有资产评估另有规定的,从其规定。


  第二十九条 本办法自1999年4月1日起施行。